文章分享
【物業管理專用清單】大廈管理處如何規劃全年清潔、滅蟲與消毒計劃？
23
12 月
12 月
對物業管理公司和業主立案法團來說，要管理的不只是大廈日常運作，還包括住戶、租戶和訪客對衛生及安全的期望。尤其在流感季、潮濕多雨季節或蟲害高峰期，如果沒有一套清晰的清潔、滅蟲與消毒計劃，很容易陷入「出事先救火」的被動狀態。
其實只要在年初做一次整體規劃，把季度、半年和年度要做的項目排好，再配合專業外判團隊，便可以在預算可控的情況下，穩定提升大廈整體衛生水平，亦更容易向業主及租戶交代工作成效。
管理處可把上述排程整合成內部 Excel 或 PDF 表格，作為年度工作計劃及向法團／業主匯報的附件，亦方便每年檢討和微調。
屋苑、商廈、工廈常見的清潔與滅蟲痛點
不同類型大廈雖然用途不同，但在清潔與滅蟲上，往往會遇到相似的問題：日常有人清潔，但垃圾房、渠口、平台花槽等高風險位置卻長期得不到徹底處理；滅蟲只在「見到老鼠或蟑螂」後才臨時加單，缺乏長期規劃。 屋苑常見痛點包括：地庫停車場積水、垃圾房異味及飛蟲、樓層走廊垃圾堆放；商廈則多集中在後樓梯、冷卻塔、茶水間及升降機大堂的衛生；工廈更要留意裝修廢料、貨物堆放區及裝卸平台等位置，一不留神便成為蟲鼠溫床。物業管理角度：如何用有限預算覆蓋公共空間風險？
管理處的預算永遠有限，關鍵在於「先處理最高風險區域」，而不是平均攤薄所有地方。實際操作時，可以把大廈分成幾個風險級別：垃圾房、地庫、渠口和平台花槽等列為高風險；升降機大堂、走廊、會所和兒童遊樂設施列為中風險；辦公室和一般後勤空間則屬較低風險。 在這個基礎上，優先為高風險區域安排較密集的滅蟲和消毒排程，中風險區域則按季節加強；低風險區域則以例行清潔為主，有需要時再安排專項處理。這樣既可集中資源，亦較容易向業主交代預算使用邏輯。把「季度／半年／年度」排程化的好處
與其每次出現問題才臨時加單，不如一開始就把全年要做的清潔、滅蟲和消毒項目排成時間表，例如：每月固定日子清洗垃圾房；每季為全棟樓層及公用位置做一次滅蟲；半年一次外牆或平台深層清洗；一年一次大型深層消毒或冷氣系統清洗。 將工作排程化有幾個好處：首先是方便做年度預算和報價比較；其次是管理處可提早通知住戶及租戶，減少投訴；再者，一旦有突發個案（例如確診或嚴重蟲患），亦可以在原有計劃上作微調，而不是從零開始規劃。Amala Group 為物管公司提供的年度服務組合示例
以一個中型屋苑或商廈為例，一套實用的年度組合，可以由「日常清潔＋定期滅蟲＋定期消毒＋專項深層服務」組合而成。日常清潔多由原有清潔團隊負責，而滅蟲與消毒則交由專業外判公司，以季度或半年為單位固定安排。 示例組合可以包括：每季一次全面滅蟲（涵蓋垃圾房、地庫、走火梯及外牆底部）；每季一次公用地方消毒（升降機大堂、會所、兒童遊樂設施等）；半年一次垃圾房和地庫高壓深層清洗；一年一次大型公共設施徹底清潔和消毒。具體內容可按大廈實際情況調整。如何與業主立案法團／租戶溝通防疫及衛生工作？
即使管理處做了很多工作，如果沒有向業主及租戶清楚溝通，大家仍然會覺得「好似乜都無做」。因此，除了內部時間表，對外溝通亦非常重要：可在大堂或升降機內張貼簡單告示，列出近期已完成及即將進行的清潔、滅蟲和消毒工作。 對業主立案法團或商廈大租戶，管理處可以提供季度或年度報告摘要，列出已完成的服務項目、次數及重點區域，加上專業公司發出的服務紀錄或證書。這樣既提升透明度，亦有助在有投訴時提供具體證據，減少不必要爭拗。物管年度清潔、滅蟲與消毒示範排程表
以下是一個簡化版的示範排程，可按實際大廈情況加減項目或調整頻率：| 時間／頻率 | 區域 | 項目類型 | 建議內容 |
|---|---|---|---|
| 每日 | 大堂、升降機內外、走廊、公用洗手間 | 例行清潔 | 清掃拖地、垃圾收集、抹拭扶手及按鈕等高接觸位置。 |
| 每週 | 垃圾房、地庫停車場、平台公共區 | 加強清潔 | 重點處理垃圾房地面及牆身污漬、清理地庫積水和雜物。 |
| 每季 | 全棟樓層公用位置、垃圾房、地庫、後樓梯 | 專業滅蟲＋重點消毒 | 安排專業滅蟲服務，配合公共區域及垃圾房消毒處理。 |
| 每半年 | 垃圾房、地庫、會所及健身室、兒童遊樂設施 | 深層清潔＋消毒 | 高壓清洗或深層清潔，加上全面消毒及必要時抗菌塗層。 |
| 每年 | 外牆可觸及位置、平台、屋頂及冷卻塔周邊 | 專項工程清潔 | 安排大型工程清潔及檢查，包括去除青苔、積垢與潛在蟲害點。 |
常見問題 FAQ
Q1：如果預算有限，應該優先做哪一類服務？
預算有限時，建議先集中資源在高風險區域，例如垃圾房、地庫、渠口及人流最密集的大堂和升降機大堂。這些位置一旦出現問題，對住戶和租戶的感受最直接，也最容易引起投訴。其餘項目則可按風險及實際需要分階段加入，例如先做季度滅蟲，再視乎情況增加深層清潔或消毒次數。
Q2：屋苑與商廈的全年計劃是否可以共用一套模板？
可以共用大致框架，但細節上要因應用途調整。例如屋苑需要多考慮兒童遊樂設施、會所及泳池等設施；商廈則要加入茶水間、辦公樓層公共區及外來訪客較多的大堂等。建議以相同結構（每日、每週、每季、每半年、每年）去設計，但每格內容依據大廈實際功能微調。
Q3：如何選擇合適的外判清潔與滅蟲公司？
除了報價外，更重要是對方是否能提供清晰的服務範圍、時間表和紀錄，以及是否有處理類似規模大廈的經驗。管理處可要求對方提供服務報告樣本、施工相片及緊急應變安排，亦可從現有客戶案例了解其穩定性和回應速度，避免只以最低價作唯一考慮因素。
Q4：年度計劃一旦定好，之後還可以改嗎？
年度計劃的價值在於提供一個清晰方向，而不是「一成不變」。當遇上突發情況（例如流感特別嚴重、天氣異常導致蟲害增加、或業主有特別要求）時，管理處可以與服務供應商商量微調，例如增加某一季的滅蟲次數，或把某些深層清潔項目提前進行，只要事前溝通清楚，一般都能靈活處理。
Q5：如何把這些工作變成看得見的「管理成效」？
管理成效不單靠口頭解釋，而是要有紀錄和可視化的成果。管理處可以：定期張貼或發送已完成工作的簡短列表；保存和整理清潔、滅蟲及消毒報告；於法團會議中簡單展示年度時間表及已完成比率。長遠而言，當住戶和租戶看到環境問題減少、投訴下降，自然會對管理質素有更大信心。
